【绝对干货】商业定位优化及案例分析
本章前言
2019年，商业地产从“快速增量时代”发展为“存量改造+继续增量”双驱动，这对从业者的经营能力提出了更高的要求。大浪淘沙、审时度势，如何运营管理技术提高物业价值与资产回报率，成为商业操盘手们共同面临的难题。
下面我们一起学习这篇《商业定位优化及案例分析》。
一、某项目二期三期商业定位分析
1、项目二期三期地块商业指标
2、项目商业发展分析
坪山新区产业结构不断升级完善，随着坪盐通道2016年开通，南坪快速路三期2017年通车，以及有轨电车、地铁的加速建设，坪山将与市区乃至香港形成便利快捷的“半小时生活圈”，城际线的建设将使坪山至惠阳、大亚湾缩短至20分钟的车程。交通网络的完善和环境的建设将为坪山带来人口的快速增加，给项目带来机遇。
坪山新区商业主要开发目标—消费回流，打造区域核心商圈。依托地铁和核心商业圈的打造，回流消费客户，拓宽消费人群。
坪山新区户籍人口4.44万，管理人口约60万。人均可支配性收入超过3.4万元，但由于购物环境比较差，该区的消费一直流向龙岗等周边地区，近年来政府一直希望打造良好的购物环境，吸引坪山周边地区的消费者回流。
3、项目总整体定位
4、项目商业定位分析
5、地块商业定位分析
①商业特色之一
②商业特色之二
③商业特色之三
④商业特色之四
⑤商业特色之五
⑥商业特色之六
⑦商业特色之七
⑧商业特色之八
⑨商业特色之九
⑩商业特色之十
二、心海城业态配比分析
业态楼层规划
业态配比
业态配比饼状图
三、主力店次主力店面积规划测算
主力店面积一般需求分析测算
次主力店面积一般需求分析测算
常见品牌面积需求
四、心海城二期三期商业租金测算
业态分配设想
租金评估测算
参考项目周边商业租金情况，结合业态组合，预估本项目成熟期租金范围，和一般地区租金增长惯例，结合本项目周边未来发展评估，前10年的租金水平，预计开业时间2019年
五、大型商业综合体成功案例分析
案1 、香港新城市广场
新城市广场（英文：New Town Plaza）是香港的一个大型商场，由新鸿基地产兴建，位于香港沙田区沙田市中心，共分3期和新城市中央广场，于1980年代期间落成，其中商场面积超过139,400平方米，并包括5幢住宅楼宇、3幢商业大厦、1间酒店及2间迷你戏院。连同第二期的商业大厦及帝都酒店，成为全港最大商场之一。新城市广场位处新界中心点，交通四通八达，瞬间即达，匯聚逾350间着名商店，及近50间不同风味、各具主题和特色的食肆。
交通情况：
地铁：港铁东铁线沙田站直达广场门口，已成为香港商业购物的门户。
公路交通：商场与5条城市主干道交汇，其中沙田正街横贯一期商业。
巴士：近40条巴士路线。
专线小巴：十几条专线小巴连接周边。24小时免费停车。
案2、广州正佳广场---亚洲体验之都
正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的 市民广场。在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米 过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角 城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。约 100000个国内外品牌同场经营。正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、 餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。
经济技术指标
占地面积：5.7 万平方米
总建筑面积：42 万平方米
总投资额 ：约 40 亿元人民币
定位 ：大型都市 MALL
停车位：1500个
交通成熟——八位一体交通网点
正佳广场位于天河路与体育东路交汇处，与天河城比邻，正对体育中心，西通广州第一市民广场，具有优越的 地理位置及交通状况。正佳广场集地 铁站、公交车站、巴士站、自驾车站、 停车场、的士站、各大明盘上落车点、 直通飞机场站、火车站站点八大交通 功能于一体，瞬间即通达全城与珠三 角。四面环路，有 60 多条公交线 路在广场前设站，公交线路幅盖广州 八大区，在广州的任何地方都可以轻 松到达正佳 广场。正佳广场西面的宏城商业广场将改建为下沉 6 米与天河体育中心连成一体的大型市民广场。市民广场直接连通地铁体育西站，体育西站是地铁一号线与三号 线唯一换乘站以及地铁三号线支线折返的第一大站，将与正佳广场负一层 13 米 宽的过道相连通，同时在广场的东北面，正佳广场夹层和负一层均与地铁一号 线的体育中心站及三号线支线的天河东站直接连通，正佳广场占尽地铁方便、快捷的优势。
六、心海城二期三期总结
1、泛24小时生活方式的休闲娱乐体验中心。
2、多个业态品牌首次进驻坪山，打造坪山业态组合最丰富最齐全的商业中心，具优质生活、时尚尖端、休闲娱乐极致享受的完美体现。
3、品牌与租金坪效相结合，通过引进国际国内多个首进品牌，增加知名度，为住宅销售增加溢价能力。
4、匠心独到的十大商业特色，确立未来坪山商业标杆项目。
5、注重社会功能和文化功能，为居民提供高品质的生活休闲娱乐体验。
6、建筑特色：地铁站口，公交始发站、连廊等有机结合，带动人气人流，为商业溢价也为住宅物业溢价。
7、明确的动线，方便顾客流动。
8、引入健康概念，多变和趣味的消费环境，提供更全面的服务和体验。
