颛桥，会不会是下一个莘庄？
在闵行，颛桥应该算是大家最没概念感的一个板块
毕竟相比较贴着大虹桥商务区标签的华漕；高新园区的紫竹；旗忠别墅区的马桥...
颛桥确实是没什么标签、大家也并不怎么提及的一个板块
但不知不觉，这个外环外的板块，这两年也发生了点变化
最明显的就是，颛桥板块内的平均房价都快破7万了。
这样的房价可能放在一些大规划傍身的板块来说并不奇怪，但放在“没什么”动静的颛桥，大家多少会觉得有些差异
但其实，颛桥也有一些自己的声音。
在文章开始，我们需要重新看一眼颛桥。
颛桥在哪？
从地图不难看出，颛桥在闵行确实算不上什么“好地段”
北面是莘庄、春申，发展势头一直不错
南面老闵行，传统中心板块
东侧吴泾，不仅有大学园区、还有紫竹国家高新区
西侧马桥，有旗忠别墅区
而颛桥，虽然夹在这些板块之中，按理来说足够承接各板块的利好辐射，但相反的，提起颛桥，大部分人依旧停留在荒、远、偏的固有印象里。
去过颛桥的人可能对颛桥印象还要更差一点，毕竟颛桥给人最大的印象就是“厂房多”：
这样的界面很难跟当下颛桥的房价相联系起来。
但是我们都说楼市行情常常也在反映着一个板块的价值，颛桥这两年稳中有涨的房价必然也不会是毫无缘由的。
就比如说，颛桥的厂房问题，这两年，颛桥镇正在加快推进“3+10”个地块的成片转型，将成为闵行区成片转型面积最大、成效最快的一个街镇。
而同时，大家可能没注意到的是，颛桥在2035规划中被纳入上海主城区了。
并且在划入主城区后没多久，上海市闵行区发布了颛桥镇的发布计划，该计划非常详细地列出了颛桥境内的各个功能片区的发展，嘉闵高架也开始往这里延伸。
虽然这些规划看起来没有什么特别亮眼的，也不需要夸大，我们只需要看到的是，颛桥在慢慢开始被重视起来了。
而这一份“重视”放在颛桥身上，是值得我们期待的，毕竟颛桥板块的面积还是比较大的，可能性也会更多。
毕竟过去的颛桥太老了，当颛桥开始加速发展，变化其实是非常大的。
当然，颛桥速度最快的变化，就是板块内的立体交通网。
上文也说到，颛桥被众多强势板块包围，从地段上来说，颛桥距离虹桥和徐家汇两大都心板块，直线距离都在约14km左右，距离莘庄板块中心直线距离约4.5km左右
城市扩容是上海必然要经历的一件事，在这样的背景下，如何更好的承接这三大城市都心利好辐射，是颛桥这两年花了不少心思在做的一件事：
打造一个多维的立体路网
所以现在大家在颛桥可以感受到的是，即使这个板块目前城市界面还不够好，但是不得不承认，这里出行很便捷。
既有南北纵轴线的嘉闵高架直达大虹桥枢纽之外，还有S4沪金高速、沪闵公路和中春路等多条地面快速路均可通达；
并且轨交线5号线贯通全境，3km范围内的轨交15号线也已经开通，再加上与轨交1号线接轨，半小时可达徐家汇商圈。
未来还会有嘉闵线（预计今年开始动工）的加持，3站到达七宝，7站直达虹桥站，出行将会更加快捷！
因此对于很多在大虹桥商务区或是徐家汇、莘庄工作的家庭来说，颛桥是一个非常有性价比的选择。
当然，看一个板块发展前景，光是交通一定是不够的，毕竟交通只能说是一个承接工具，能“走出去”，也需要更多的人“走进来“
所以，跳脱大家如今不那么看重的地段交通，颛桥还有没有什么新动静？
产业也开始升级了。
《上海市总体规划（2017-2035）》中明确指出，将强化闵行作为上海全球城市核心功能支撑区域的地位，尤其是科技创新功能
所以在《上海市闵行区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》中，我们可以看到，闵行进一步被定位为上海南部科创战略承载区，成为沪西南的科创中心
看到这里大家多少应该觉得有点张江2.0的感觉
毕竟科创，对一个城市或者板块来说是至关重要的，它对于一个板块的影响可以是潜移默化折射而来的地位提升，也可以是高新技术人才的高度聚集
那么闵行的科创定位和颛桥有什么关系就值得大家了解一下了
回到闵行的规划来看，闵行或将成为上海继张江科技园区之后新一代的科创高地
而颛桥板块内就荟萃了航天科技城、向阳科技绿洲、元江产业片区、光华路文创街区、常青工业园区等5大科创园区！
这几大园区的能级其实也非常高
其中航天科技城，属于国家级高科技领域研发，能聚集来的也绝对属于卓越人才了
向阳科技绿洲看名字没什么特别的，但是该园区入驻的重要企业并不少，比如字节跳动、中电投、费森尤斯、中航信等一批世界500强和央企总部！
元江产业片区则是引进智能装备、医药研发、总部销售为主导的产业集群，预估未来产值达到200亿元。
光华路文创街区作为沪上最长文创街区，打造了工业设计谷、创意总部谷、数字创意谷、时尚创意谷四个功能区
常青工业园区，1.7公里范围内拥有15座产业园，打造智慧城市综合体和科技成果转化基地！
所以大家能提前看到的是，整个颛桥板块当下及未来将承接众多热门产业，吸引各类不同的产业人才前来；
不仅如此，上海规划的四大国家级工业园区，除了临港的浦江国际高科技园以外，另外三个全部位于闵行区颛桥板块附近
所以有一点我们可以肯定的是，众多高科技创新世界知名企业的入驻，为板块内导入了大量人口，颛桥这个板块未来是不怎么缺购买力的。
也许就是有这样的发展背景，这两年开始聚焦颛桥的开发商也开始变多了，正如标题所说的，当下颛桥的楼市现状其实比这个板块的发展速度更让人惊讶。
这个外环外的板块，已经不是很多普通家庭能轻易够到的了。
一个是因为颛桥新房供应确实少，没那么好买
二是因为颛桥产品类型都集中在改善类，总价都不低
就比如说，上图这几个颛桥比较出名的项目，定位也都算是千万级别了，上海星河湾更可以说是闵行最典型的豪宅项目了，清一色大户型
上海星河湾上期均价均价78280元/㎡，将近8万的单价加上200多平的面积门槛，绝对是内环内也能有的挑的总价
但星河湾依旧次次热销，不难看出除了星河湾品质上的无可挑剔，更多家庭也是对颛桥有相对的认可与期待
上海星河湾三期
全新批次房源
预计10月左右即将加推
主力面积约260-300㎡奢装4+1房
另有约226㎡星中式4房
样板间已开放
同时颛桥待入市的新盘还有两个，这两个项目，可能是很多刚需家庭的最佳选择了
2020年华发力压融创+新城、金茂、保利等劲敌，以46.41%的溢价、40558元/平的楼板价拿下，也因此抬高了人们对颛桥新房的价格预期。
4万多的楼板价，大家都会预期项目至少卖到6.5万以上才能保本
按理来说拿了地王，项目的定位基本就是改善了，但是，重点来了，出让方提了两个必须满足的要求：
住宅套数下限为1320，中小套型住宅80%。中小套型面积不大于90㎡、小高层住宅建筑面积不大于95㎡、高层住宅建筑面积不大于100㎡。
这两个要求，很明显，就是让做刚需，填补这个板块内当前空缺的刚改需求。
但其实，如果细看项目规划图，大家也能看出，华发决定采取高低配模式，主打99平3房，同时配有占比仅2.78%的138平4房，和10%左右的138和152平的叠加别墅。
而理所应该的，靠近河边的最优位置几乎都给了叠加别墅和项目的大户型。
所以虽然项目有大比重的小户型，但最终去化速度可能并不会特别快，因为体量太大，同时，小户型资源配置略差了一些。
闵行颛桥全新地铁盘华发·四季半岛预计下半年入市距轨交5号线颛桥站仅约600m
最后
常常看到有很多朋友问：颛桥的新房价格多少才算合理？
其实大部分人都会觉得，颛桥的房价只要不超过莘庄就行
但其实相比较莘庄新房断供情况，颛桥的新房竞争力其实强很多，换句话来说，颛桥板块未来二手房市场是相对更饱满的
加上过去的颛桥实在太老了，现在重新发展的契机之下，颛桥的空间并没有达到饱和
因此不管是颛桥板块内高定位的豪宅项目还是大体量的刚需盘，都在加速颛桥城市界面的更新，改善整个板块的居住环境
现在颛桥的房价可能确实超出大家合理的预期
但是楼市中有一句话同样适用：存在即合理
再给颛桥一些时间吧，它会更有力。
